绿城中国分割代理建设土地，持续债务占高吞噬利润

2020-12-14 11:37| 发布者: 社区管理| 查看: 85| 评论: 0

摘要: 土地成本上升，资金压力大的情况下，代理业务成为新的增长点。绿城中国自2010年9月开始代理建设业务，经过10年的发展，2020年7月拆除绿城管理在联交所主板上市，成长为中国房地产市场最大的代理建设公司。在分割代理 ...

土地成本上升，资金压力大的情况下，代理业务成为新的增长点。绿城中国自2010年9月开始代理建设业务，经过10年的发展，2020年7月拆除绿城管理在联交所主板上市，成长为中国房地产市场最大的代理建设公司。在分割代理业务板块的同时，重资产业务也加快，多渠道积极获得土地。

经过26年的发展，绿城中国布局了上下游产业链，形成了重资产、轻资产和绿城+三大板块，重资产板块着重于房地产开发业务，轻资产板块加强了代理业务，绿城+板块为两者提供了强有力的支持。

代理建设业务通常由项目所有者负责土地收购成本和房地产建设成本，代理建设公司不需要投入大量财务资源，而是以代理建设的专业知识、经验和声誉获得优势。代理建设业务分为商业代理建设、政府代理建设和其他服务，绿城管理的商业代理建设占最大比例，处于增长状况，占代理建设业务收入的7~8成。

如下所示，绿城中国代建合同销售额逐年扩大，从2016年的15.89%增加到2018年的35.29%，回到2020年上半年的27.52%。但从整体合同销售额来看，整体增长率下降，投资项目合同销售额在2018年甚至略有下降。与轻资产代理业务相比，房地产开发业务的发展稍差。

从占地面积的力量来看，在代理业务风生水起的情况下，公司的占地面积不高，新增土地金额/当期合同销售金额的比例在2016年只有0.19。但是，从2016年到2019年和2020年H1，公司的土地实力逐年增加，上半年土地实力达到648亿元，销售比率达到0.98。公司的战略方向逐渐倾向于重资产的房地产开发业务。

引进新湖中宝(3.170、-0.03、-0.94%)作为战略投资者进一步保障土地储备。新湖中宝土地储备主要分布在以上海为主的长三角经济发达地区，为绿城集团提供优质、低价的土地资源。

上半年，公司进一步扩大长三角和环渤海等核心城市群的土地储备，以较低的成本获得二线城市的优质地块。公司以收购方式获得12个项目，包括以新湖上海项目、启东项目为代表的战略收购项目。

新增土地平均楼价也在下降，从2016年的11676元/平方米下降到2020年H1的6813元/平方米。上半年新增土储主要集中在北京、杭州、宁波、石家庄、沈阳、西安等二线核心城市，销售额约为75%。

截至2020年6月30日，绿城中国共有土地储备项目172个，总建筑面积4801万平方米，其中按权益计算约2798万平方米，总销售面积3297万平方米，权益销售面积1908万平方米，楼面地价平均成本6234元。一二线城市的销售价值达到74%。

从最新销售数据来看，2020年11月，绿城集团自投项目获得销售8776套，销售面积107万平方米，当月销售额约294亿元，销售平均价格为每平方米27437元。2020年1-11月，公司合同销售面积641万平方米，合同销售额约1658亿元，比上年增长47%。其中属于绿城集团的权益金额为899亿元。截止到11月30日，累计签订预约合同的销售合同金额为105亿元，其中属于绿城集团的权益金额约为51亿元。