今年上半年，疫情下的长租公寓企业没有出现“雷雨”。为什么在这个时间点会频繁出现“雷雨”？短短几天，至少有三位家长在杭州租房，几乎同时“出走”。8月27日，杭州优客公寓爆出打雷消息；8月28日，嘉宾总部到楼；两天后，8月30日，另一位在杭州租房享受科技的家长(窝客)也发出了“出走”的消息，公司总部也是如此。 今年上半年，疫情下的长租公寓企业没有出现“雷雨”。为什么在这个时间点会频繁出现“雷雨”？ 短短几天，至少有三位家长在杭州租房，几乎同时“出走”。8月27日，杭州优客公寓爆出打雷消息；8月28日，嘉宾总部到楼；两天后，8月30日，另一位在杭州租房享受科技的家长(一位窝客)也听到了“出走”的消息，公司总部也空了。 长期出租公寓频繁打雷，有警示意义。值得关注的是，杭州为什么成长为租房重灾区？今年上半年，疫情下的长租公寓企业没有出现雷电风暴。为什么这一刻全国各地的长租公寓频频出现“雷阵雨”？ “雷雨”是杭州的重灾区。 据新京报记者不完全统计，从去年开始，杭州已经出现了一批公寓，如鼎佳、、哇客、德裕科技等。问题是，为什么杭州的长租公寓雷阵雨频繁发生？ 新京报记者了解到，这与杭州活跃的长租公寓有关。事实上，杭州是许多长期租赁公寓企业最有希望的市场之一。这背后的原因是杭州发展新兴产业优势明显，聚集了大量互联网科技产业。杭州作为中国的互联网基地，吸引了大量的海外和国内人才，有大量的潜在租户另外杭州离上海近，受上海租赁市场化影响较大，人才流动较多。长期租赁机构可以轻松结合上海和杭州，提高区域覆盖面和运营效率。 东方公寓学院创始人李权表示，近年来，杭州放宽了人才政策。与此同时，杭州成为继北京、深圳之后互联网氛围最浓的城市，吸引了大量人才来到杭州。 然而，在竞争环境下，杭州长期租赁市场容易受到浮躁情绪和资金的影响。巴乐兔相关人士曾表示，之前大部分有资金参与的品牌公寓选择在杭州运营，增加了杭州住宅开发的竞争格局，从而为“高收入低租金”埋下隐患。 “一些长期租赁机构不合理的管理思维导致他们以片面的住房规模作为核心绩效指标，而忽视了健康的管理。此外，租金贷款、繁荣的民间借贷和其他变相融资放大了不合理的发展和竞争，造成了不利影响。"巴乐兔子相关人士称。 在这种背景下，杭州长期出租公寓经常发生雷阵雨，不利于杭州的整体形象。建议地方政府部门加强对公寓市场的监管。 长期出租公寓聚焦“雷电”，资本监管新政策有效？ 事实上，杭州的长期租赁公寓经常被打雷，这也引起了当地政府部门的关注。去年10月9日，杭州市住房保障和房屋管理局发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(征求意见稿)，要求将住房租赁企业向委托出租人支付的租赁资金、向承租人收取的租金、保证金以及使用“租金贷款”取得的资金，纳入专户管理。 在此基础上，今年8月17日，杭州市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步做好房屋租赁资金监管相关工作的通知》，要求从8月31日起，房屋租赁企业将房屋委托给出租人。支付的租金，以及向承租人收取的租金资金、押金和使用“租金贷款”取得的资金，应在租金资金专用存款账户中管理；另外，“受托”房屋租赁企业应在9月30日前将2020年新增受托房屋的风险防控资金支付到位，将现有受托房屋的风险防控资金支付30%，剩余风险防控资金的支付时间按规定顺延。 值得注意的是，今年上半年，疫情期间，长期出租公寓企业没有出现雷电风暴。杭州这一刻为什么要专注于“雷电风暴”？从时间上看，正好是杭州市租赁资金监管政策正式颁布(8月17日)到实施(8月31日)的时间。两种政策有一定的相关性吗？ 北京市房地产中介行业协会秘书长赵指出，判断是否存在关联并不容易，但目前，长期出租公寓频频“打雷”，类似于之前实施二手房交易资金监管制度时“打雷”逃逸或资金链断裂的情况。 “从长远来看，基金监管是一项必要的制度。但是，在目前的背景下，对于一些企业来说，企业可能无法在资金监管后生存。所以可能会出现“拼死拼活”“提前跑路”的现象。”赵对说道。 李权还表示，这些经营性公寓机构之所以能通过“高收入低租金”来收钱，是因为向租户收取的租金和押金，而长期出租的公寓机构可以随意挪用，不受有效监管。目前随着资本监管政策的出台，这些企业被封杀赚钱，资金被挪用，只能选择“跑路”。 基于此，赵认为，从长远来看，引入基金监管制度是非常必要和科学的。但考虑到有些企业可能会“漏风”，就要考虑制度的力度和时机。“建议有步骤有节奏。”从实际出发，而不是一刀切，突然刹车。" 在具体做法上，赵建议先确定一批优质企业，有的先延期或先支付，或者在一定时间内支付，这样可以稳定行业，最大限度地发挥政策效果。 然而，在全一看来，杭州资本监管政策的出台与长期租赁公寓的“雷雨”有部分关系。但“雷雨”的背后，也有疫情的原因，也有行业本身的原因。“8月和9月是传统租赁市场的旺季，11月租户数量减少，进入租赁旺季。所以一些‘黑中介’机构会选择8月和9月。 业内建议加快立法，建立行业准入制度。 毫无疑问，长期租赁公寓“雷电风暴”的增多，说明行业存在需要规范和解决的问题，深层次的原因在于行业监管制度的问题。 “对长期租赁公寓行业本身的监管普遍薄弱。无论是长期租赁公寓经营者收取的租金收入，还是与“租赁贷款”相关的金融产品，虽然一些地区出台了相关政策进行规范，但整体覆盖范围和深度仍需加强。”58住房研究所所长张博说。 赵对此是赞成的。在他看来，现有的管理方法和措施已经无法根治长期租赁公寓行业的“低AG”、“长收短付”等顽疾。要加快立法，出台《房屋租赁条例》，建立强有力的行业准入制度，使房屋租赁行业稳定而深远。 “否则，不仅今年下半年长期出租公寓的发展形势不容乐观，而且‘黑中介’、‘黑二房东’等出租乱象还会长期存在。”赵建议，几年前公开征求意见的《房屋租赁条例》要根据新情况、新问题进行修改完善，尽快出台。 赵呼吁借此立法契机，借鉴成熟国家和地区的成功经验，借鉴金融业监管经验，建立“机构资质许可”和“人员资质认证”双准入制度，杜绝各种乱象。 “银行、基金、证券等金融机构也从客户那里存入了大量资金。之所以不会有打雷和跑路，是因为除了企业资金和人员资质进入壁垒外，还有存款准备金等风险对冲制度，所以租赁中介行业不能被视为没有紧箍咒的猴王”。赵对说道。 从政府层面来看，张博表示，一方面要加大对租赁市场的支持力度，包括租赁土地供应、租赁房屋征收、租赁经营者税收等，支持力度需要逐步提高；另一方面，租赁市场的监管需要加强，尤其是对与金融相关的“租赁贷款”的控制不容忽视。 张博预测，下半年租赁行业将有更多规范性政策出台，长期租赁公寓行业本身的优胜劣汰能力将不断增强。 |
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